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家を買う時の諸費用ってどんな費用がかかっているの？
「家を買う時に住宅の価格以外にもいろんなお金がかかるって聞いたことあるけど、それってどんな費用が掛かっていて、いくらぐらい準備すればいいの？」 住宅購入を考え始めたばかりの方のそのような疑問に今回はお答えしていきます。 ここでは主に中古住宅を購入するときに必要となる費用を解説していきます。 解説する費用以外にも更に細かい費用が発生することもありますがここでは割愛し、一般的に不動産会社がお客様へ提示する諸費用明細に記載されるものをピックアップしました。 それぞれの費用の目的や意味だけでなく、考えるべきポイントをまとめておりますのでぜひ参考にご覧ください。 金融機関に支払う費用 まずは住宅ローンを利用して物件を購入する場合、ローンを借り入れる金融機関に対して支払う費用を解説します。 【ローン保証料】 住宅ローンを借り入れる人が保証会社と保証契約を結ぶ際にかかる費用で、金融機関を通して保証料を支払います。 かつては住宅ローンを借りる際、万が一返済ができなくなったときのため連帯保証人を立てるのが一般的でしたが、現在では金融機関が保証会社を利用することを「融資条件」としていることが多いです。 保証会社にもよりますが、一般的な保証料の目安は借入額の0.8～2.2％程度となります。 通常はこの保証料を一括で支払いますが、金融機関によってはこの保証料を一括ではなくローン金利上乗せ（内枠式とも呼ばれます）での支払いにすることもできます。 上乗せの条件は金融機関によって異なりますが、一般的には住宅ローン適用金利に＋0.2％程度が目安です。 余談になりますがこの保証料は通常、ローン実行後に繰り上げ返済をすることによって一部還付を受けられる場合があります。 これは繰り上げ返済をすることで保証会社が保証すべき借入額が下がることにより、不要となった保証料の還付を受けられるという仕組みです。 繰り上げ返済は金融機関によって手数料が必要となる場合もあるので、どれだけの還付額となり手元にお金が戻ってくるのかは事前に確認をしましょう。 【融資手数料】 ローンを実行するにあたって金融機関に対して支払う事務手数料です。 ここでポイントとなる知識ですが、金融機関によって「保証料型」と「手数料型」の異なる方式を取っており、その方式の違いにより前項の〖ローン保証料〗とこの〖融資手数料〗のバランスが全く異なります。（※金融機関によっては選択できる場合があります） ・「保証料型」の金融機関の場合 融資手数料は一律料金となっており50,000円程度が相場となります。 ・「手数料型」の場合 保証料の支払いが無い代わりに借入額の2.2％程度を融資手数料として支払います。 厳密には保証料の支払いが無いのではなく、金融機関が契約者の代わりに保証料を支払うことで、その分手数料が多く取られるという仕組みになります。 通常は保証料型に比べ手数料型の方が、保証料と手数料の総額でみたときに安く設定されていますが、手数料型の場合は繰上げ返済をしても保証料の還付を受けることはできません。 最近では手数料型のみの金融機関が多くなってきており選択できるケースは少なくなっていますが、選択できる場合はそれぞれの違いをよく理解した上でご自身に合ったタイプを選択していきましょう。 【印紙税or電子契約手数料】 ローン契約には金消契約書（金銭消費貸借契約書）を銀行と締結しますが、その時の契約書に添付する印紙税の代金はローンを契約する人が負担します。 費用は約2万円程度です。 最近ではネットバンクや都市銀行を中心にこの金消契約を電子媒体で契約できる金融機関が増えており、その場合は印紙代はかかりませんが代わりに電子契約手数料を必要とする場合があります。費用相場は5,000～10,000円程度となっています。 契約の相手方（売主）に対して支払う費用 物件の引き渡し時には売買代金以外にも、対象の不動産にかかるランニングコストなどを清算していきます。 【固都税の日割り清算金】 固定資産税と都市計画税という2種類の税金を2つを合わせて「固都税」と呼ばれます。 毎年“1月1日時点でその不動産を所有している所有者”に対して、当年1年分の支払い義務が生じ、納税通知書はその年の4月下旬ごろに所有者に対して送られてきます。 この固都税は1年分を一括で支払わなければならない為、不動産を売買したときには売主が支払い済みの当年の固都税を決済日前後で日割りし、売主に対して清算していきます。 ※ちなみに固都税の計算では関東と関西で起算日が違い、関東では1月1日、関西では4月1日となります。 【固都税の日割り清算】例 売買する年度の固都税額の合計が12万円の中古住宅を、その年の7月1日に引渡しを受けたとき、日割り清算金の場合 ◇起算日：4月1日（関西） ◇売主負担日数：91日分（期間4月1日～6月30日） ◇買主負担日数：274日分（期間7月1日～翌年3月31日） ◇売主負担額：12万円×75日/365日＝29,918円 ◇買主負担額：12万円×290日/365日＝90,082円 上記の買主負担額を売主に対して支払います。 翌年度以降の固都税は買主へ直接納税通知書が届くため、以降は毎年支払う費用となります。 【管理費・修繕積立金の日割り清算金】 マンションなど集合住宅の場合は前項の固都税日割り清算金と同様に、管理費や修繕積立金、その他に毎月かかる費用（専用庭使用料など）を日割り清算の対象とし、決済日当月の日割り清算負担分と翌1月分を売主に対して支払うことが慣例です。 【管理費・修繕積立金の日割り清算金】例 毎月の管理費等の合計が2万円のマンションで、引渡し日がその月の中頃であ場合 ◇決済月の以降半月分＋翌1月分＝約3万円前後 買主は引渡しを行った月の翌々月分から管理費等を支払うよう管理組合に対して手続きを行っていきます。 登記手続きに係る費用 不動産の売買には登記という手続きが必ず必要です。 不動産の所有者は、法務局で管理されている登記簿謄本にその所有権が登記されることで第三者に対して所有権を主張できます。 登記手続きには以下の費用がかかります。 【司法書士委託報酬】 不動産の登記手続きは法務局に対して行いますが、必要書類の準備からその手続きに至るまで非常に複雑な業務となるため、その手続きを司法書士へ委託します。 そのため司法書士事務所への委託報酬を支払いますが、後から説明する登録免許税も含めて支払います。 また夫妻でペアローンを選択する場合、それぞれに所有権移転と抵当権設定の登記手続きを行うため、ローンを単体で借りる場合や連帯債務の場合と比べると前項を含めた登記手続き費用は一般的に割高になります。 委託先の司法書士は自分で選ぶこともできますが不動産仲介会社が紹介を行うことが一般的であり、また取引する不動産によっては売主の指定を受けることもありますのでその場合は選ぶことができません。 司法書士指定の物件かどうかは販売資料などに記載されいていることもありますので仲介会社に確認を依頼しましょう。 【登録免許税】 登記手続きにかかる税金を登録免許税といい、法務局に対して支払います。 中古住宅の場合、所有権移転登記にかかる登録免許税は不動産の固定資産税評価額という価額に対して一定の税率（0.1～2％）の税率をかけて算出します。 この評価額は資産評価（立地や広さ、築年数）によって変わり、税率は建物の性能など一定の適用要件を満たせば軽減されます。 また抵当権設定登記の登録免許税額は借入額に対し0.1～0.4％となり、こちらも同様の要件を満たせば税率が軽減されます。 仲介会社に対して支払う費用 不動産契約を成立させた仲介会社に対して支払う費用です。 【仲介手数料】 売買が成立したことで不動産仲介会社に対して支払う報酬です。 宅建業法により報酬額の上限は定められており、成約価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限額は「成約価格×3％＋6万円＋消費税」となります。 仲介手数料は成功報酬なので、支払いが発生するのは売買契約が成立したときです。 一般的には売買契約時と物件の引渡し（決済）時の2回に分けて支払いを行います。 【印紙税】 作成された不動産売買契約書には印紙の添付が必要となり、その費用は売買当事者の負担となります。 ほとんどの場合印紙は不動産会社が用意しているので、印紙代を不動産会社へ支払います。 個人間売買（売主も買主も宅建業者ではない一般の個人）の場合、基本的に売買契約書は原本を2部作成し売主買主双方の保管用としますが、買主保管用の原本に添付する印紙代は買主が負担します。 現在は令和9年3月31日までの不動産売買契約において税額の軽減措置が取られており、契約金額によりますが例えば契約金額が1000万円を超え5000万円以下の場合の印紙代は1万円となります。 その他 【火災保険料】 火災保険は原則として物件引渡しと同時に加入をしますが、加入にあたり火災保険料は基本的に加入時に一括で支払います。 期間は1年から現在は最長で5年間まで組むことができ、期間満了毎に更新を行います。 保険料は建物の構造・広さ・築年数・立地などにより決まり、また内容の手厚さによっても大きく料金が異なります。 ちなみに地震保険は火災保険とセットで加入することができますが、加入は任意となります。 不動産会社や住宅ローンを組む金融機関から紹介を受ける場合もありますし、最近ではネット型保険も保険料が比較的安いことで人気がありますが、サポートが簡易的であることも多いのでご自身に合った選択をお勧めします。 【不動産取得税】 不動産の取得に対して一度だけ課税される税金です。 通常は不動産の取得から数か月後に管轄の税務署より納税通知書が送られてきます。 税額はその不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算されます。 不動産取得税は建物・土地それぞれに課税され基本の税率は4％ですが、住宅と土地は3％に軽減されており、また宅地であれば固定資産税評価額の1/2で計算されます。（令和9年3月31日まで） 中古住宅の場合、建物の固定資産税評価額から築年数に応じて100万～1200万円までの控除額を引いて税率を掛ける軽減措置があります。 上記住宅の敷地に対しても最小45,000円の控除額が税額を計算後に引かれる軽減措置があります。 購入する不動産によっては上記の軽減措置により不動産取得税自体が掛からないケースがあるので、詳しくは仲介会社や税務署等に確認していきましょう。 まとめ いかがでしたでしょうか。 購入する物件や借入額などによって諸費用額は前後しますが、物件購入費とリフォーム費を足した合計額に対し、おおよそ5～8％程度が総額の目安になります。 これら諸費用のほとんどは物件の引き渡しと同時に清算をしていきますが、最近ではこの諸費用もローンに組み込むことを選択される方も増えております。 諸費用ローンは借入時の自己負担金を実質0円にできることが大きなメリットですが、借入額が増えることにより審査が厳しくなったり、金利やその他の融資条件が厳しくなることがあります。 また総額に対し100％を超えるローンとなるので、家を買った直後に売却となるようなケースでは、売却額だけで残債を消すことができず売却自体が困難となることもありますので、無理のない範囲であればしっかりと諸費用を用意して購入時に清算することも重要といえます。 諸費用を自己資金で支払うか借入れをするか、どちらの資金計画が自分に向いているかは慎重に判断するようにしましょう。 「自分では判断がつかないなあ、、」と思われている方はぜひ一度FUNHOME不動産へご相談ください。 資金計画を始めとした、物件購入やリフォーム・リノベーションに関する様々なお悩みをご一緒に解決していきます。 ぜひお問い合わせフォームよりご相談をお待ちしております。 ↓↓↓ FUN-HOME不動産の相談会はこちらから >
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マイナス金利解除～住宅ローンや住宅価格への影響は？～
2024年3月19日、日銀は金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除を決めました。 政策金利を引き上げるのは17年ぶりです。 2013年に始まった異次元の金融緩和と呼ばれる政策は事実上終了し、金融政策は正常化に向けて新たな段階に入ったことになります。 この決定を受け、これからの住宅購入を考える人はどのような対応を取ればよいのでしょうか？ 今回はマイナス金利解除による住宅ローンへの今後の影響予測と対応策を考えていきます。 そもそもマイナス金利政策ってなに？ そもそもマイナス金利政策とは何でしょうか。 簡単に説明をすると、「民間の金融機関が中央銀行（日銀）に預けている当座預金の金利をマイナスにすること」です。 2008年に起こったリーマンショックをきっかけに日本でも不景気の波が押し寄せました。 不景気になると多くの民間企業や個人がお金を借りることを控えるため、経済が益々停滞していきます。それぞれの銀行は融資をだぶつかせた資金を日銀に預けていますが、そこに対して2013年4月には金利０％（ゼロ金利）、更に2016年1月には▲0.1％（マイナス金利）をかけることで「日銀に預けて金利を取られるぐらいなら」という半ば強制的に景気を刺激する方針を取ることとなりました。これが異次元の金融緩和と呼ばれるものです。 住宅ローンは数ある金融商品の中でも特に“貸し倒れしにくく、担保性の高い”性質があるため、各金融機関がこぞって低金利キャンペーンを打ち出し、一昔前では考えられなかったような低い金利水準と更に手厚い保険も備わった好待遇の商品となっていきました。 そんなマイナス金利政策が、今回遂に終了し政策金利0.1%となったのです。 マイナス金利政策と住宅ローン金利はどう関係しているの？ マイナス金利政策の終了は住宅ローン金利に影響するのか、これを考えるには全体の仕組みを理解する必要があります。 まず前提を説明しますと私たちが普段広告などで目にする「変動金利0.5％！」のような水準の金利は適用金利と言われるものであり、適用金利は各銀行の設定する基準金利（店頭金利とも呼ばれます）から各個人に優遇キャンペーンを行った上で決定します。この優遇率は審査により個々異なりますが、一度実行時に獲得してしまえば返済期間中に適用終了することはありません。 【適用金利】例 M銀行の基準金利：2.475％－2％優遇＝0.475％ そして殆どの金融機関の基準金利は短期プライムレート（以下、短プラ）と呼ばれる指標に連動するように設定されています。 短プラとは各金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利で、更にこの短プラは日銀の政策金利に連動するとされています。 ただし連動といっても自動的にではなく、各金融機関に指標の決定は委ねられています。 つまり政策金利が上がれば住宅ローンの基準金利が上がっていく“可能性”があり、反対に下がれば下がっていく“可能性”があるということで、既に住宅ローンを組んで毎月返済をしている人にとってみれば、毎月の住居費が上がって生活が苦しくなってしまうのではないかと心配をする声が上がっているのです。 これまでの変動金利はどうだったの？ 実はこの短プラに連動する変動型の基準金利、過去2009年1月まで遡ってもその数値はずっと変わっていません。 例えば主要都市銀行の基準金利は2009年1月からずっと2.475％のままなのです。 「え？でも10年前にローンを組んだ上司に相談すると今の金利は低いとびっくりされるけど」と思われるかもしれません。 これは過去、基準金利が変わったのではなく優遇キャンペーンの手厚さが年々増してきたことが背景にあります。 つまり2009年に変動金利でローンを組んだ人もこれまで“返済額が下がった”という経験はしておらず、基準金利はこれ以上下げられないほどの底に着いていたということになります。 主要都市銀行の短プラも、この2009年1月から1.475％のままずっと変わっていません。そしてその間政策金利はどうだったかというと、それまで0.5％程度だった水準から2008年12月に0.1％、更に１つめのトピックの通り2013年4月に０％、更に2016年1月に▲0.1％と変化してきました。 まとめますと、政策金利が0.1～▲0.1％へ変化してきた過去の期間、住宅ローンの基準金利は変化してきませんでした。 これから住宅ローン金利はどうなっていくの？ これから住宅購入を検討する方にとってはこれからの金利をどのように予想していけばよいでしょうか。 様々な意見はありますが、最も多い予想では「徐々には上昇していく可能性はあるが、急激な上昇は考えにくい」とされています。 その理由は日銀の今回の政策決定会合での対外公表文で「現時点の経済・物価見通しを前提にすれば、当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」と、追加の政策金利の引き上げ、急速な政策金利の引き上げを行わない考えを示していることにあります。 断定はできませんが今後も継続的な賃金上昇を伴う物価上昇が認められれば、段階的に且つ緩やかに、金利は上がっていく可能性はあるでしょう。 それでも2022年からアメリカで起きたような急激な金利引き上げは日本では起きないと考える意見が今のところ大多数のようです。 今は住宅購入を待った方がいい？ とはいえ金利の底と考えられた時代からの転換期とも見て取れるこのタイミング、住宅の購入時期としては悪いのでしょうか？ これも様々な意見はありますが私たちの答えはＮＯ、ローン金利の変化と住宅の購入時期はしっかりと分けて考える方が良いです。 具体例として仮に今の状況を理由に購入時期を遅らせ、３年後を見据えたとしましょう。 ３年後の金利は今より下がっているでしょうか？ 仮に下がっているとして、3年間の家賃出費を考慮しても得をするほど下がっていると予想できますでしょうか。 もちろん専門家でも未来の完璧な予測はできませんが、金利の底である今より更に下がることは考えにくいでしょう。 つまり金利が上昇傾向にあるならば、むしろ少しでも金利が低い期間を享受できる早い時期にローンを始める方が良いということになります。 金利が高くなるということは、それだけ銀行も返済能力に対して厳しく審査をすることになります。 生涯を賃貸暮らしで検討される方は話が別ですが、いつかは購入と考えている方にとってみれば、住宅の購入時期はあくまでもご自身の必要とするタイミングで、更に言うならばなるべく早くにローン返済を始めることをお勧めします。 これからの住宅ローンは固定金利を選ぶべき？ 住宅ローンを借り入れる方の74.5％が変動金利を選択しており、その理由は変動金利の水準と固定金利の水準の差にあると言われています。 例えば現在M銀行で変動金利を組む場合の適用金利水準は約0.4％、一方の例で2024年3月におけるフラット35の全期間固定35年金利が1.82％と、その差1.42％となります。 この差を借入額4000万円、期間35年で比べると、月々返済額の差で26,764円、35年間での差は1124万円以上となり、仮に35年間金利が上がらなかった場合は圧倒的に変動金利が有利なことが分かります。 また仮に変動金利が実行時より5年後に1％上昇し1.4％、更にその5年後1％上昇し2.4％となり固定金利1.82％よりも高い水準の期間がその後25年間続いたとシミュレーションしてみますと、それでも35年間の総返済額は約124万円、変動金利で組んでいた方が安いという試算になります。 あくまでも参考ですが上記の試算以上に金利が上昇していくと予測される方、あるいは金利上昇の不安を持ち続けることが精神的なストレスになるという方には固定金利の選択が望ましいといえるでしょう。 まとめ 長くなりましたが、今回のマイナス金利政策解除によってこれから住宅購入を検討される方はどのように対策すべきか、結論としては準備が整っている方であればなるべく早いうちに家を購入しローン返済を始める方が良いと言えます。 ただし返済プランに無理のある資金計画は禁物です。 変動金利を選択する際にはより慎重に、ご自身の生活に無理のない範囲はどこまでかを見極めていただいた方がよいでしょう。 また変動金利か固定金利かどちらを選択すべきか、私たちの見解ではまだまだ変動金利が多くの方にとってメリットとなると考えていますが、答えは人によって異なります。 無理のない資金計画や、変動と固定どちらがご自身にとって向いているかなど、より詳しく知りたい方はぜひFUNHOME不動産の相談会へお越しください。 FUN-HOME不動産の相談会はこちらから >
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リフォームローンと住宅ローンの違い
リフォームローンと住宅ローンの違いとは？ 多くの方がローンを組んでお家を購入されます。 物件を購入する際に組む住宅ローン、リフォームをするために組むリフォームローン。 使うシーンが違うので呼び方も異なります。 では、購入と同時に行うリフォームについても住宅ローンが使える事をご存知でしょうか。 中には対応できない金融機関もありますが、今では多くの銀行で物件購入とリフォームについても、ひとまとめにした住宅ローンで組む事が可能です。 一番の大きな違いは「金利」 リフォームローンと住宅ローンで、一番の大きな違いは「金利」です。 住宅ローンの場合低い金融機関では0.375%前後からありますが、リフォームローンの場合は1.9%前後が一般的です。 もう一つの違いは「返済期間」 リフォームローンの場合は15年程度までが一般的ですが、住宅ローンでは35年、金融機関によっては40年という長期間のものもあります。 例えば3000万円の住宅ローンとリフォームローンを金利だけで比較すると、 0.375%であれば月々76,229円 1.9%であれば月々97,846円 と支払い金額にもかなり差が出てきます。 他にも団体信用生命保険の内容なども変わりますので、できればリフォームも含めて住宅ローンとして組みたいところですね。 FUN HOME不動産では、リフォーム代金を住宅ローンとして組める銀行をご紹介したり、予めリフォームにどのくらいの金額が掛かるのかを想定して、住宅ローンの提案を行っております。 お気軽にお問い合わせ下さいませ。 >
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大阪市内Ranking ～子育て編～
前回は治安編としてご紹介しましたが、今回は【子育て編】をご紹介いたします。 まずは子育てしやすい地域の目安となる『学校・児童数ランキング』から見ていきましょう。 【幼稚園の数／幼稚園児童数】 【小学校の数／小学校児童数】 【中学校の数／中学校児童数】 学校の数や区の面積が広いと必然的に児童数も多くなりますが、その分ファミリー層が多く住んでいる地域ということになりますね。 次は子育てには欠かせない『病院や公園の数ランキング』です。 【小児科の数】 【公園の数】 【図書館の数】 大小様々ではありますが、ある程度周辺にいくつかあると安心ですよね。 【子育て支援・制度】 他にも児童館・キッズスペースのある商業施設・キッズメニューのある飲食店etc…近くにあると便利な施設は様々ですね。 ◆キッズスペースのある商業施設 ≪北 区≫ ・阪急百貨店うめだ本店 ≪浪速区≫ ・なんばパークス ≪鶴見区≫ ・イオンモール鶴見緑地 ≪西 区≫ ・イオンモール大阪ドームシティ ≪中央区≫ ・大阪タカシマヤ ≪阿倍野区≫ ・あべのハルカス近鉄本店 ・あべのキューズモール ◆子育て事業・サービス ≪大阪市≫ 習い事・塾代助成事業 提携している塾や学校外サービスの利用が一部助成される「塾代助成事業」が特徴的な制度で、大阪市内に居住している小学5年生～中学3年生を養育している方が対象です。 ≪住吉区≫ 4歳児訪問事業 2021年より4歳児訪問事業を開始し、保健師や保育士が絵本の配布や育児のサポートを無料でしてもらえる制度を導入しています。 ≪天王寺区≫ 子育てスタート応援券 1人1万円（交付は1回限り、2歳の誕生日まで有効）の子どもの体験・教育等の機会を提供するサービス、子どもを預かるサービス、養育者を支援するサービスや任意予防接種に利用できるバウチャー券が配布されます。 他にも区によって取り組んでいる育児制度もありますし、待機児童も区によって様々です。 利便性のある賑やかなところで育てたいか、家賃相場が低めで静かなエリアで育てたいか、何を重要視して子育てをしたいかを改めて考えてみるとおのずとエリアが絞られてくるかもしれません。 >
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大阪市内Ranking ～治安編～
大阪市に住みたい！という気持ちはあっても、実際に住んでみないと区ごとの特徴ってなんとなくでしか分からないですよね。 今回は【治安】という観点でランキング形式で比較してみましょう。 検挙件数で区を比較 複合施設が多いと犯罪率が高くなる？ 中心部になると複合施設が多くなり、犯罪発生率が高くなる傾向があると、一般的に言われています。 1位・2位を見ると、複合施設の多い区は検挙件数も多いですね。 治安が良い区の特徴は？ 治安の良いのは比較的人口が少ない地域と言われ、周辺とのコミュニティがあるという点でもメリットのひとつと言えます。 人口が少ない大正区・此花区は、検挙件数総数が少ない事と比例していますね。 犯罪発生の環境的要因は、商業施設や人口の多さと関連していると言えます。 今回は検挙件数総数や人口から推測してみましたが、治安の良さはこれ！といった指標がありません。実際に街を歩いてみて雰囲気を感じてもらうことが一番かと思います。 また、物件が決まってきましたら周辺の人通りや車通りの多さ、街灯は十分にあるか、近隣スーパー等の施設の賑やかさや充実さも見て感じていただき、このあたりで自分が暮らしている想像をしてみましょう。ある程度イメージが沸けば購入に踏み切れるかと思います。 FUN HOME不動産では、周辺環境に関してコーディネーターが調べたり、実際に感じたこと等も共有いたします。住みたい地域はあるけど、どう調べたら良いのか分からない…などお悩みも、お気軽にご相談ください。 >
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マンションの管理組合について
分譲マンションを購入すると管理組合に加入します。 管理組合とは何をするのでしょうか。主なものをご紹介します。 理事会役員 【理事会への出席】 月に1回程度の理事会に出席する義務があります。 区分所有者の代表として管理費や修繕積立金の使い道、管理規約の見直し等の話し合いを行います。 住民からの意見や苦情がある場合はそれを議題に挙げ、解決に向けて話し合います。 【管理会社とのやりとり】 管理会社への業務委託や業務報告のチェック、契約手続き等を行います。 【総会の開催】 年に1回区分所有者全員が出席する総会を開き、理事会での話し合いや会計報告、次年度に向けての方針の決議を取ります。積立金の変更等重要な議題については総会で承認を得る必要があるので、このタイミングで議題に挙げ、多数決を取ります。 【イベント企画】 こちらは必須ではありませんが、住民間のコミュニケ―ションや親睦を深める活動としてお祭りやクリスマス会等のイベントを企画する場合もあります。 また、役員の中にも役割があります。 ◆理事長（管理組合の代表）：理事会や総会の招集・議事進行・管理会社をはじめとする外部業者との窓口等も努めます。 ◆副理事長（理事長の補佐）：理事長の職務をサポートするほか、臨時の理事長代理としてその職務を行います。 ◆会計担当理事（会計事務）：管理費などの出納・保管・運用・支出等の会計業務を行います。 ◆監事（監査）：上記の役職者が適正に業務を遂行しているか、財産管理が適切に行われているかを監査します。 これらの理事の選び方はマンションによって異なりますが主に立候補・推薦・持ち回り（輪番制）のいずれかの方法で、任期は1～2年が一般的です。 区分所有者 理事会役員以外の区分所有者も議案を決定する際には大事な一票を投じます。管理費・修繕積立金の使い道だけでなく、マンションの資産価値が変わるといっても過言ではない話し合いになりますので、マンションの資産性を守るという意識が大切です。 役員と聞くと負担が大きそうで大変なイメージがあるかもしれませんが、「マンションは管理で決まる」という言葉があるように、暮らしやすいマンションづくりには必要不可欠になります。一人ひとりが管理組合の一員であるという意識を持ち、マンションを良好な状態で維持することで将来の資産価値を高めることに繋がります。 役員だけでなく、総会にも積極的に参加するよう心がけましょう >
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金利を出来るだけ無駄に払わない為には？
住宅を購入するにあたり金利が出来るだけ安い銀行を探すのは誰しもが考えることですよね。 でも金利を出来るだけ払わないようにする工夫は低金利の銀行を探すだけではなく、他にも方法があるをご存知でしょうか？ 今回はそのいくつかをご紹介致します。 ①諸費用を現金で支払う これは単純に借入金額が下がるから金利分の支払いが減る事に繋がっているだけと思っている方も多いかと思います。 ただ、それだけではありません。 昨今は物件+リフォーム+諸費用の三本ローンももちろん可能で、低金利なので現金で出すより借りて現金を出来るだけ手元に残すという事もよくあるパターンです。 ただ、銀行からみるとやはり手持ちのお金がない状態で家を購入するとなるとやはり懸念要素になるので、本来自己資金を現金で出せたパターンより優遇金利の引き下げ幅を下げて貸し出すという事があります。 そうなると、借入金額が増える+優遇幅の低下によりより金利をたくさん払う事につながるケースもありますので、出せるのに出さないという選択を検討されている方は、一度現金で諸費用を出したパターンと借りたパターンで審査を貰う事をお勧め致します。 ②ボーナス払いをやめる こちらはシュミレーションをするとよくわかりますが、ボーナス払いを利用した時と、そうでない時を比べると、同じ借入金額でもボーナス払いを利用したパターンの方が総支払額が増えます。 よくボーナス払いは繰り上げ返済と勘違いされている方がいらっしゃいますが、この二つは全く真逆の仕組みです。 繰り上げ返済は通常支払う金額を超えて余力が出た時にさらに上乗せで返済する方法です。もちろん繰り上げ返済をすると、ローンの元金が減りそこにかかる金利も一緒にカットされるので、金利の支払いも安くなります。 ボーナス返済はどうでしょう？例えばこちらは毎月10万円を支払うところを、８万円に抑えてもらい、毎月の差額２万円づつをあとでまとめてボーナス月に返済するという仕組みです。 もうお分かりだと思いますが、差額２万円は借りている状況を作るので、元金が減らずそこに金利がかけられて総支払い額が増えるとい事につながります。 ボーナスを利用したい場合は通帳に入れておいて、毎月の支払の時に足しにしながら支払う工夫だけで無駄な金利は抑えられます。 他にも工夫はありますが、よくあるケースをご紹介しました。 ローンなどのご心配ごとも「FUN HOME不動産」では、丁寧に解説いたします。 その他色々な情報もコーディネーターが詳しくお話しさせて頂きますので、ぜひFUN HOME不動産webからご相談のご予約をして頂ければと思います。 >
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神戸市垂水区の再開発事業について
神戸市垂水区の垂水駅前が再開発されるのをご存知でしょうか。 開発工事自体は順次着工していますが、いくつかご紹介します。 再開発マップ（垂水区HPより） ①垂水図書館の新設移転 レバンテ２番館の中にある垂水図書館が新設されます。 広さは現在の図書館の２倍以上になり、子供向け図書のフロアと一般図書のフロアを分け、子連れの方が気兼ねなく利用できる図書館とするほか、ニーズに応えて学習席も設けられるなど充実した内容に。 令和7年度に供用開始が予定されています。 新垂水図書館（神戸市企画調整局参画推進課「こうべぐらし」HPより） ②垂水小学校の建て替え 元々あった北と東の校舎を解体して、西と南に校舎を建て替えます。 既に工事はスタートしていて、西校舎が令和5年度に、南校舎は令和7年度に供用開始予定です。 垂水小学校（垂水区HPより) ③子育て支援拠点の新設 レバンテ２番館４階にあった体育室が近隣の児童館と統合して新しく新設されます。 “児童館”は0歳～18歳未満のお子さんが自由に利用でき、“おやこふらっとひろば”には、乳幼児と保護者が絵本やおもちゃで遊べ、親子間交流等ができる場が設けられます。 令和4年度末頃を供用開始予定としています。 おやこふらっとひろば垂水（神戸市企画調整局参画推進課「こうべぐらし」HPより） ④タワーマンションの建設 高さ約１０２ｍ、総戸数２８０戸、地上３０階、地下１階建てのタワーマンションが令和5年度より施工開始となります。 施工地は垂水廉売市場のあった垂水区神田町５番～７番、３番の一部です。 完成は令和7年度内を予定されています。 タワマン（野村不動産リリース資料より） その他にも小児科病床のある救急病院の整備、ロータリーや駅前東広場の整備なども予定されています。 再開発事業とは関係ありませんが、マリンピア神戸が建て替えになります。 三井アウトレットパークマリンピア神戸が2023年1月15日をもって一旦閉店し、建て替えとなります。 マリンピア神戸の西側には大型のレジャー施設も誕生する予定です。 今後の施設などについては、まだ明らかになっていません。 再開発によって、文化・子育て環境が充実し住みやすい街に変化しつつある垂水の街に今後も注目です。 >
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審査を通す前に：自分の適性に合った銀行を選ぼう
住宅の購入を考え出した時、同時にローンについても色々検索されるかと思います。 どんな銀行が自分には合っているのか？安く借りられる銀行は？と調べてみると、ネット上ではたくさんの情報がありすぎて、良くわからなくなってしまう方が多いです。 都市銀行は単純に金利が高そう・・・、地方銀行はサービスがいいのかな？、ネット銀行は安そう・・・などなど、なんとなくイメージで検討していませんか？ 銀行選びは適正を見極めて決めるべきで、あまり既成概念に捉われない方が賢明です。 特にネット銀行は簡単で対応の幅もありそうだなと思われがちですが、事前審査の仕方が都銀や地銀とは違い、それによって本審査で落とされた・・・という事も実際にあります。 ネット銀行はどんなケースで審査に落ちる？ では、どんなケースにそれが起こりがちなのかというと、下記の例があります。 ①物件本体にリノベーション費用を併せて借りる場合 ②戸建て住宅 ③築が古い物件 これはどういうことかというと、ネット銀行は事前審査の段階で、その物件の担保評価まで審査していないという事です。 分かり安く言うとネットで主にやり取りしているので、深いところまで審査対象にせず、大枠のみ審査し、本審査の依頼があって初めて物件やリノベーションの内容についてなど審査を開始する形なので、事前審査では分かっていなかった事項について、引っかかってしまって、あとから否認の連絡がきてしまったという事もあります。 ネット銀行で本申し込み後に否認されるケース 本申し込み後に否認されるケースとしては、 ①リノベーション費用については、希望の金額がでない ②物件自体の担保評価がないので、物件本体費用の全額がでない ③上記同様一部しかローンがおりない、又は期間を希望の期間借りれない事で月々支払い金額があがる などがあります。 自分の適性に合った銀行を吟味しましょう ネット銀行は基本新築物件、築浅物件、リノベーション費用を借りないなどのケースであれば、低金利で借りれる可能性が高いので有効です。 それ以外であれば、事前審査でしっかり物件について、リノベーション内容・リノベーション会社の審査もしている都銀や地銀の方が有利なことも多いです。 審査はむやみにわからないまま自分なりに色々かけるより、適正をみて吟味した銀行で1～3社ほどで検討するのがいいでしょう。 また、各銀行ごとに団体信用生命保険についてのオプションについても特徴があります。 ローンなどのご心配ごとも「FUN HOME不動産」では、丁寧に解説いたします。 その他色々な情報もコーディネーターが詳しくお話しさせて頂きますので、ぜひFUN HOME不動産webからご相談のご予約をして頂ければと思います。 >
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ローンの種類について
今回はローンの種類について説明します。 夫婦二人で組む場合のローンの種類は主に3つあり、①ペアローン②連帯保証型③連帯債務型があります。 それぞれの特徴を表にしましたのでご覧ください。 ① ペアローン ペアローンはそれぞれが団体信用生命保険に加入しておりますので、万が一のことがあった場合はその方の残債分のみ返済されます。 住宅ローン控除はそれぞれ受けることができますが、借入金額に応じての控除額になりますので、どちらかの収入が増減した場合でも余った控除額を夫または妻の所得税から控除することはできません。 各々ある程度の収入があるご夫婦でしたら良いかと思います。 ② 連帯保証型 連帯保証型はどちらかが契約者となり1本で組み、配偶者は連帯保証人として契約者の支払いが滞った場合は代わりに支払いをする必要があります。 こちらは住宅ローン控除が契約者のみ受けることができます。 単独ローンとの違いは収入合算が可能なので借入額を上げることができます。 ③ 連帯債務型 連帯債務型は連名でローンを組むので、連帯債務者も全額の債務を負うことになります。 連帯保証型と違い、連帯債務者は所有権も得られますし住宅ローン控除も受けることができます。 控除額については1本分の控除額のうち夫の所得税から控除し、その残りを妻の所得税から控除するようなイメージです。 フラット35で組む場合は連帯債務者も団体信用生命保険に加入することができます。その場合金利が0.18％上がります。 連帯保証型を取り扱っている金融機関が少ないため、他のプランよりも金融機関の選択肢が限られます。 各プランのメリット・デメリットがございますのでご夫婦の収入や勤務形態で合うものを比較し検討いただければと思います。 >
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固定金利と変動金利について
これからどんどん上がっていくと言われている金利。そもそも金利にはどのような種類があるのでしょうか。今回は金利についてお話します。 金利のタイプは主に3つ 固定金利と変動金利はよく耳にするかと思いますが主に3つのタイプがあります。 全期間固定金利型 借入をした時から金利が変わらないタイプです。 上昇のリスクがないため支払いが一定であることは安心ですが、金利が高めなので総返済額が多くなる可能性があります。 変動金利型 半年毎に金利が見直されるタイプです。 先々の金利が読めないので総返済額が確定しませんが、固定金利よりも低い金利で設定されているので7割近い方が変動型を選んでおります。 銀行によっては5年ルールや125％ルールというものがあります。 金利が上がっていても5年間は返済額が変わらないのが5年ルールです。 その間に変動された金利は支払額の中の元金と利息の割合を調整しますので、内訳は変わりますが支払額は変わりません。 5年後、その時点で見直しされた金利に変更になりますが、支払額の1.25倍以内での増額という決まりがあるため急に支払額が増額することはありません。これが125％ルールです。 固定金利期間選択型 借入当初に決めた一定期間中は金利が変わらないタイプです。 期間は3年、5年、10年等が選べます。 期間が終了すると通常の変動金利型になる場合や、再度同期間固定される場合があります。※金融機関によって異なります。 【固定金利に向いている人】 自己資金が少なく、金利上昇した場合の対応が厳しい人・30年、35年等の長期で借りる人。（金利上昇リスクが高まるため） 【変動金利に向いている人】 自己資金や収入が多く、金利が上昇した場合も貯蓄等で対応できる人・借入額や借入期間が短い人。 また、最近は変動金利と全期間固定を組み合わせた金利ミックス型の利用者も増えています。 ローンを2本組む形になるので借入開始時の手数料等はそれぞれかかりますが、各々のメリットをかいつまめるのでリスクが少ないです。 目先の数字を見ると変動金利の方が月々の返済額が低く抑えられるのでお得に感じますが、それぞれにメリット・デメリットがありますので借入金額や返済期間、自己資金の有無やライフプランによって異なります。 FUN HOME不動産では、提携しているファイナンシャルプランナーがおりますので、ご要望がありましたら対応させていただきます。 ぜひ一度ご相談ください。 >
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耐震に関する法改正について
地震に耐えられる物件かどうかを判断する「耐震基準」 日本では、大きな地震が起きるたびに耐震基準が改正されてきました。 中古マンションを購入する際、耐震基準は物件選びの重要なポイントの1つですよね。 今回は、マンションと戸建て、過去から現在に亘って耐震基準がどのように変化したのかを確認し、購入で意識すべきポイントを探っていきましょう。 マンションの耐震 【旧耐震基準】1981年5月31日（建築確認申請が受け入れられた日）以前のもの ・「中地震」程度の揺れに「崩壊しない」程度の強さ ※中地震とは…概ね50年に1度起こる地震、大体震度5と言われています。 【新耐震基準】1981年6月1日以降 ・「中地震」ではほとんど損傷しない程度 ・「大地震」において倒壊しない程度の強度を基準とする ・ 許容応力度計算と保有水平体力計算を必ず行わなければならない という条件が追加になりました。 ※大地震とは…震度6～7相当 ※許容応力度とは…外力を受けて部材にかかる力（応力度）が部材の許容できる力（許容応力度）以下におさまることを示す計算法です。 ※保有水平体力計算とは…大地震時の水平力に対して柱や梁の曲げ降伏、せん断破壊を確認し、建物の「保有する体力」（これが保有水平耐力）と「必要とされる耐力」を比較し、保有する耐力が上回っていることを確認するものです。 木造住宅の耐震 2000年6月改正 1．地耐力に応じて基礎を特定、地盤調査が事実上義務化に ・地耐力20kN未満…基礎杭 ・20～30kN…基礎杭またはベタ基礎 ・30kN以上…布基礎も可能 2．構造材とその場所に応じて接手、仕口の仕様を特定 ・筋交いの端部と耐力壁の脇の柱頭・柱脚の仕様が明確になる ・壁倍率の高い壁の端部や出隅などの柱脚ではホールダウン金物が必須になる 3．耐力壁の配置にバランス計算が必要になる ・壁配置の簡易計算もしくは偏心率の計算が必要になる ・仕様規定に沿って設計する場合、壁配置の簡易計算を基本とする 築年数だけではないマンションの価値 旧耐震は住宅ローン控除を受けられない等の制限はありますが、エリアや周辺環境によって資産価値が下がらない物件もあります。 また、マンションの住みやすさは居住者のモラルを守られているか、共有部の手入れの具合、ごみステーションや駐輪場の使い方等で変わってきます。 上記をふまえると、必ずしも築年数だけでマンションの良し悪しが決まるわけではないのです。 物件選びの際、自分の中で耐震がどれくらいの優先順位かを考え、確認の基準は法改正のタイミングを目安にしてもらえれば良いでしょう。 >
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物件購入の条件とは
全ての条件を100％満たす物件を探していませんか？ 物件を購入してリノベーションしたい！ 気持ちはあるけどなんとなくネットで物件情報をスクロールするだけ… 理想を挙げていくとキリがないですよね。 ただ、全ての条件を100％満たす物件は無いと思っていた方が良いでしょう。 100％を求めすぎて、「ここよりももっといい物件があるかもしれない…」と なかなか決めきれない間に結局目星をつけていた物件が売れてしまい 他の物件を見ても未練を残したままだと、良さに気付けないこともあるかもしれません。 まずは優先順位を決めてみましょう。 １．広さ(坪数) ・確保したい部屋数 ・部屋の広さ （今の家と比較して広くしたいか狭くしたいか） ２．駅からの距離 ・徒歩何分（何㎞）圏内か ・交通手段 （バスはあるか、駐輪・駐車スペースはあるか） ３．リノベーション ・間取りの変更 （部屋を自分好みのテイストに入れ替えたい） ・大規模な設備の改修 （家族の増減などで暮らしやすい住まいに作り替えたい） ４．予算 ・予算内に抑えたい （物件価格、リノベーション価格、諸費用含む総合計を予算内にしたい） ・要望重視 （予算より多少背伸びしても生活に支障がなければ満足いくまで手を伸ばしたい） ５．通勤（通学）時間 ・ドアto ドアで何分か ・最寄り駅の規模や路線の有無 （快速が停まるか、希望の路線が乗り入れているか） ６．生活利便 ・周辺施設の利便性 （スーパー・コンビニなどの商業施設、クリニック・病院などの医療機関、役所・図書館などの公共施設） ・子育て環境の充実 （公園・学校などの教育施設、住居系・商業系・工業系などの用途地域の確認） この６項目の優先順位を並べ替えてみましょう。 あれもこれも捨てがたい…と悩みますが理由も考えてみたら少しは頭の中が整理できるかもしれません。 ご家族もそれぞれ一人で考えてみて、ドン！と出した時に上位3 つが同じであれば文句なしの最優先事項ですよね。 自分が1 位にしていたものが相手は最下位だった、なんて場合もあるかもしれません。 FUN HOME不動産オリジナルのセルフチェックシートで、自分たちが重視するポイントを見える化・再確認できます。↓↓↓ 【オリジナルセルフチェックシート・ドリームシート】 各々の理由、思いを聞きながら住まわれる方みんなが納得してご決断できるような軸づくりの一つにぜひ一度お試しください。 >
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新線計画について
物件選びの中でやはり交通の便は切っても切り離せません。 通学や通勤だけでなく、ご実家へのアクセスやプライベートでよく行く場所へもスムーズに行けたら良いですよね。 また、交通の便が良くなると土地の価値も上がります。今後住み替え等で売却する場合のことも視野に入れていらっしゃるのであれば、そのあたりも検討材料のひとつになりますね。 今回は大阪府の開設予定の駅についてお話しいたします。 新線計画中の路線 【なにわ筋線】 JR 難波駅～西本町駅(仮称)～大阪駅(新駅)間、南海新今宮駅～西本町駅(仮称)～大阪駅(新駅)間 約7.2km こちらは2031(令和13)年春の予定なので少し先になります。 延伸工事中の路線 【北大阪急行南北線】 千里中央駅～箕面萱野駅間 約2.5km 【大阪メトロ中央線】 コスモスクエア駅～夢洲駅(仮称)間 約3.2km 2023、2024 年度開業予定なのでもう間もなくですね。 計画段階の路線 【大阪モノレール】 門真市駅～瓜生堂駅(仮称)間 約3.2km 2029(令和11)年開業を予定しています。 現在計画されている中から一部をご紹介しました。 「ご検討中のエリア＋新線計画」といったキーワードで検索してみるのもおすすめです。 ご夫婦で勤務地が離れていても、間を取ってお互いが納得できるお住まいであってほしいと思っております。 ご希望に沿ったベストなお住まい探しのお手伝いをいたします。 今の生活や周辺環境だけでなく10年、20年先の家族の暮らし方も考えながらぜひ一緒に住まいづくりをしましょう。 >
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親族間売買 ～気を付けたいポイント～
所有している不動産は第三者に売却するだけではなく、親族間で売買をすることも可能です。 親族間売買だからこそ起きてしまうトラブルも多数あります。親族間売買で、いくつか気を付けたいポイントを見ていきましょう。 「親族」の範囲は？ そもそも不動産を取得するには様々な方法があります。 最も一般的なのは「売買」、その他「相続」や「贈与」などがあります。 「売買」というと、売主と買主がいて、買主が気に入ったから購入するという流れになりますが、売買の中でも「親族間売買」という取引があります。 読んで字のごとくですが、親族の間で上記の売買を行うことを言います。 この親族というくくりには、配偶者、両親、祖父母、兄弟などが入ります。 厳密には、６親等内の血族（ご自身の親等）もしくは３親等内の姻族（配偶者の親等）です。 「親族間売買」のメリット 例えば「自分名義のお家を子供夫婦のために渡してあげたい！」という方がおられたとします。 親族なんだからわざわざお金払わなくてもいいんじゃない？と思われる方も多いでしょうが、お金を払わずに譲渡をすると子供に対する「贈与」となるため、贈与税を支払わなければならなくなります。 贈与税の支払いを避けるために不動産売買という形を取ります。それが親族間売買です。 気を付けたいポイントは？ 親族間売買では、いくつか気を付けなければならない点があります。 ①著しく相場価格よりも低い価格で売買を行った場合、相手に対する贈与とみなされます 親族で売買をするのだから、できるだけ負担にならない額で売ってあげたいと思うのは当然だと思います。 ただし、その売買が税務署から見て「みなし贈与」にならないかに注意が必要です。 例えば相場の価格が4000万円程の親のお家を、2000万円で子に売却するとした場合、お子様は相場価格から2000万円も得をして不動産を取得することになります。 それが贈与とみなされ、贈与税が課税されてしまいます。 贈与税の税率は非常に高く、上記の場合、580万円超の贈与税の支払いが命ぜられます。（2022年6月現在） つまり、相場からそれほどかけ離れていない金額でのお取引が条件となります。概ね時価相場の8割を下回らなければ目を付けられにくいと言われます。 親族間売買というだけで目を付けられやすいと覚えておきましょう。 ②住宅ローンを利用した購入の場合、融資承認が降りない場合があります 現金で購入する場合は問題ありませんが、買主が住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。 親族間売買の場合は、売主と買主が通謀すれば住宅購入のため以外に資金を使うなんてことができてしまいます。 そのため、親族間売買というだけで銀行から融資を断られてしまうケースがあります。 FUN HOME不動産では親族間売買でも融資をしてくれる銀行をご紹介可能ですので、お気軽にお問い合わせください。 ③他の相続人と揉め事がおきてしまう ①の例の場合で、売主様（親）には子供が数人いた場合、その兄弟たちは等しく相続人になる可能性があります。 他の兄弟たちにとっては、相続によって自身の財産になる可能性のあるお家なので、後々揉め事になることもあります。 予め相続人になる可能性のある兄弟（親族）と話をした上で購入することが重要です。 親族間売買は贈与や相続と絡みも出てくる項目もあります。 個人間での取引も可能ですが、不動産会社を通した方が後々のお困りごとが少なくなるかと思います。 FUN HOME不動産でもお取引事例もありますので、親族間売買をお考えの方はお問い合わせください。 >
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定期借地権付きマンションとは
通常、マンションを購入すると居住する部屋を買うことを想像しますが、実は土地も一緒に購入をしています。その際、「敷地権」という権利が発生し、その中に土地の敷地利用権とマンションの区分所有権というものがあります。 では今回お話する「定期借地権」とはなんなのか。 こちらのコラムでは定期借地権付きマンションについてご説明いたします。 定期借地権付きマンションとは 一言でい言い表すならば期間を定めて土地を貸す際の権利になります。 「借地借家法」で制定されている「借地権（土地を借りる権利）」の一種で、期限の延長が可能な普通借地権とは異なり、契約の延長がなく「期間に定めのある」借地権が定期借地権となります。 定期借地権の種類 ・一般定期借地権 ・事業用借地権 ・建物譲渡特約付借地権 定期借地権には三種類あり、一般的な定期借地権つきマンションは、「一般定期借地権」が採用されることが多いです。また、権利の存続期間は50年以上で、かつ契約期間の延長のない借地権というところが特長となっています。 物件ごとに借地権の契約期間が異なりますので、物件の検討にあたってはこの契約期間の確認が必要となります。 定期借地権つきマンションのメリットとは？ 1．物件価格が所有権のマンションと比べて安い！ 土地を所有しないということもあり、通常の分譲マンションと比べると価格が安くなっています。また地域やマンションによりますが、相場より安い値段設定の場合が多いです。 ２．固定資産税・都市計画税がかからない！ 分譲マンションを購入すると「不動産取得税」が発生するため、毎年「固定資産税」や「都市計画税」を支払わなくてはなりません。 ですが、「定期借地権付きマンション」の場合、土地を購入しているわけではないため、固定資産税や都市計画税がかかりません。 定期借地権付きマンションのデメリット １．期限が土地を返還しなければならない！ 土地の借地期限が来たら更地にして、土地の所有者に返還しなくてはいけないため、その期限にはマンションを退去しなければなりません。それに加えて建物の取り壊しの費用も必要になります。 ２．地代が発生する 固定資産税等の土地に関して、国に対しての税金の支払いは発生しませんが、土地の所有者に毎月、地代を支払う必要があります。 ３．売却の際、売れにくい可能性が高い 土地を返さないといけない時期が近づくと、住める期間も少なくなるため、 なかなか購入してもらいにくくなり、売却性が落ちる可能性が高いです。 かつ住宅ローンも付きにくいため、さらに売却しにくい要因となります。 定期借地権付きマンションは、相場より価格が抑えられるというメリットはありますが、期限がきたら更地にして返還しないといけないというデメリットが強いです。やはり、長く住む家という点でも、購入には向かないかと思われますので、メリットとデメリットを理解されたうえで検討をするのが良いでしょう。 >
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FUNHOME不動産 物件購入の流れ【３】
工事着工 【工事開始までに】 いよいよ着工となります！･･･が、ここで一つ注意があります。 工事中は「電気・ガス・水道」を使用させていただくため、工事開始の前日までに使用のお手続きを完了させていただく必要があります。 【廃材収集について】 工事が始まると、まず１日目は養生⇒解体と進んでいきますが、解体工事の際には廃材が出てまいります。リフォームにつきものの廃材を、できるだけ環境への負荷を抑えながら処理したい、そんな思いからサンリフォームでは廃材の自社収集をスタートさせました。こちらもぜひご一読ください↓↓ サンリフォームが取り組む「地球環境への配慮」はこちら 現地の立ち合い確認1回目（解体完了時） 解体工事が完了すると、現地にて1回目の立ち合い確認があります。 内覧時では間仕切られていた各部屋が、コンクリートの広い空間になっている状況をご覧いただけます。 立ち合いの際、その後に行う大工工事の事前打ち合わせも一緒にしてまいります。 こちらは『墨出し（すみだし）』と呼ばれており、図面に描かれた壁の位置を現地の床にしるしをつけて確認する作業となります。 例えば、現地に訪れて実際の広さを見た時に「あ！パントリーの棚が思ってたより広いから5cm縮めたいな！」となった場合、この時点なら変更可能なことが多いです。ですので、気になる項目はどんどん相談してみましょう。 なお、工事が進み造作壁やキッチンの配管、腰壁も立ち上がってしまってから「パントリーを5cm縮めたい！」となったら大ごととなります！ 解体が必要だったり、工期的にも難しかったり、また予算も追加でいただく必要が出てくることも･･･。 なので『墨出し』はとっても大事！なイベントとなりますので、しっかりご確認いただけたらと思います。 現地の立ち合い確認2回目（間仕切り壁完成、内装仕上げ前） 『墨出し』が終わり、間仕切り壁のラインなどが確定すると、大工さんが壁や天井の木軸を組んでいきます。 電気・ガス・各設備機器の配管工事も進み、コンセントやスイッチの位置などに開口が施工された頃、2回目の現地確認が行われます。 この際の立ち合いでは、コンセントやスイッチの位置、造作の高さは希望通りに仕上がっているかなどを確認していただきます。 現地の立ち合い確認（最終お引渡し前） 2回目の現地確認が終わると、出来上がった間仕切り壁に仕上げ材料を施工していきます！壁紙やタイル、床など、設備機器、照明器具の設置等、全てが完了しますと、最後は美装工事となります。 この際、お引渡し前の最終確認として立ち合いをいただいております。 現地でご希望通りに仕上がっているかの確認をしていただき、もしもご指摘事項などあった場合は、お引渡し日までの期間にメンテンナンス工事を行います。 お引き渡し式 最終確認日の1週間～1.5週間頃が、お引き渡し日となります。 この日は、機器類の使い方や、床のメンテナンス方法など、暮らしていただく上で、覚えておいていただきたいことをご説明します。 アフター保証のシステムなどもご案内したのち、カギをご返却してお引渡しが完了となります！ お引越し、マイホームの実現 長い長いお手続きや打合せを経てようやくお引越し！となります！ 物件購入の申し込みを出した日からおおよそ半年後くらいがお引越し日となります。 中古マンションのリノベーションは、建売や新築マンションの購入と違い、いちから一緒に考えていきますのでエネルギーはかかります。 ですが、私たち第三者と話すことで、ご自身やご家族のこれからの暮らし方を深く考え整理出来る、またとない機会になると思います。 たくさんの手続きや、たくさんの打ち合わせで大変な面はありますが、その分愛着を持てる「世界でたったひとつのマイホーム」になるので、この長い過程楽しんでいただければと思います！ FUNHOMEではこの全ての過程において、お客様専属のコーディネーターが寄り添って、ご相談しながら進めていくように取り組んでいます。 ご心配ごとなどは都度都度ご相談いただきながら、「マイホーム」の実現へ向けたお手伝いを私たち「FUNHOME不動産」へご依頼していただければと思います！ >
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税制の一部改正について
年度が変わり、税制が一部改正されました。 これから中古購入×リノベーションをお考えの方にも知っておいた方がいい税制がありますので、ご紹介させていただきます。 住宅ローン減税 控除率が10％から7％へ変更になりました。 こちらは少し残念ながら控除率が下がってしまいましたが、近年銀行の借入金利が低金利を維持しているので、上手く銀行の優遇を受けて賢く借入をしたいものです。 適用対象となる既存住宅の要件に変更 控除率は下がってしまいましたが、適用対象となる既存住宅の要件についても変更になりました。 【築年数要件を廃止するとともに、 新耐震基準に適合している住宅の用に供する家屋（登記簿上の建築日付が昭 和 57 年１月１日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅の 用に供する家屋とみなす。）であることを加える。】 今までは、昭和56年6月以降の確認申請が確認できないと適応できなかったのが、 謄本上で57年以降であれば、適合証明書（有料でした）もなく適応されるということです。 より、住宅ローン減税を受けやすくなりますので、中古住宅をお探しの方には是非知っておいて頂きたい情報です。 その他色々な情報もコーディネーターが詳しくお話しさせて頂きますので、ぜひFUN HOME不動産webからご相談のご予約をして頂ければと思います。 >
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FUNHOME不動産 物件購入の流れ【２】
ヒアリング 物件の担当者より、詳細のヒアリングがあります。 この物件について、どんな要望があるのかお聞かせいただき、好きなリノベーション事例のテイストなどもお聞きしてプランのイメージを共有していきます。 現地調査・採寸・プラン作成 物件担当者にて現地採寸後、プランの作成を始めます。 内覧当日では確認しきれない情報を採寸して、㎜単位のビフォー図面を作成していきます。 プラン（1回目）のご提案⇒お見積り書提出まで ヒアリングから2週間ほど日程をいただいた後、ファーストプランをご提案いたします。 プランの方向性が決定しましたら、あわせてお見積り書をご提出します。 この時点で、住宅ローンの申し込み額の選定を始めていきます。 プラン（2回目）のご提案⇒お見積もり書（変更分）提出 2回目のプランとあわせて変更したお見積もり書をご提出します。 住宅ローンの本申し込みが近づいてくる時期なので、この頃くらいには住宅ローンに申し込むリノベーションの金額を確定していきます。 請負契約＆銀行の本申し込み 【リノベ工事の請負契約】 プランの方向性や工事金額が出てきたら、一旦その時点での仕様にて工事の請負契約を交わします。 この際、タイル、床、壁紙など決まっていない状況ですが、銀行の本申し込みに請負契約書の書面が必要となってくるため、仮の仕様にて請負契約を交わしていきます。 最終的に工事金額に差異が出にくいよう間取りの内容などは確定しておいて、色や素材は工事着工に向けて後々ゆっくり決めていくというイメージです。 【銀行本申し込み】 売買契約の際には、ローンの事前審査がおりている状態ですが、その後リノベーションのローン金額が確定して請負契約が終わると、その書面とあわせて銀行に住宅ローンの本申し込みをかけていきます。 ＊＊その際の注意事項＊＊ 事前審査の承諾を得ていても、転職などで条件と変わることがあった場合には、再度事前審査からやりなおしとなり、本承認も場合によっては得られない可能性もあります。ですので住宅ローンお申込みの際は、その時期に環境の変化がないよう注意が必要となります。 住宅ローンの本申し込みを行うと、信用保証会社により物件の情報も含めて借入をする能力を審査していきます。より厳しくなっていますので、事前審査が下りているから安心とはいえません。本承認が得られてやっと、住宅ローンの契約『金消契約』へと進んでいくことができます。 仕様決め1回目 銀行の手続きと並行して、リノベーション工事の仕様決めが始まります。 まずは、間取りの確定、電気配線関係、設備、内装という順番に、選択すべき項目は500項目ぐらいあるのではないでしょうか。 細かい部分をあげるならば、スイッチプレートの種類やタイルの目地の色など、とてもたくさんの項目を決めていきますが、出来上がりを想像しながらの楽しい打ち合わせでもあります。 金消契約 「きんしょうけいやく」と読み、金銭消費貸借契約の略語となります。 住宅ローンを組むにあたり、その銀行と借入金額を〇〇年間このような条件にて支払いをしますよ！ということを契約するのが、金消契約です。 また、その際には銀行での手続きが必要になり、一般的には契約に際して下記の項目が定められます。 ・賃借する金額 ・返済期日 ・返済方法 ・利息 ・遅延損害金 ・期限の利益 ・相殺 ・連帯保証（連帯保証人がいる場合のみ） ・抵当権の設定 ここで注意すべき点は、この金消契約までに火災保険への加入手続きが完了しておかなければいけない！ということです。住宅ローンを組む条件として「火災保険への加入」がありますので、予め余裕をもって手続きを済ましておきましょう。 仕様決め2回目 住宅ローンの色々な手続きで忙しくなってくる時期ではありますが、リノベーション内容も決定していかなければいけないため、こちらも並行して進んでいきます。 工事着工をするためには、早めの段階で水まわり設備の仕様を確定しなければなりません。各メーカーのショールームをめぐり、キッチンやユニットバス、トイレ、洗面台などの設備機器の仕様を決定していきます。 決済お引渡し、所有者変更届け提出 ローンのご契約（金消契約）が完了しましたら、物件の決済に進んでいきます！ 決済当日は、銀行の営業時間内に手続きを行いますので、平日午前中の手続きが必要となります。決済の日程が確定しましたたら、売主様と担当者、登記を担当する司法書士の先生など、決済にかかわる人間がその時間に集まり（通常6人～8人）手続きを行っていきます。 【登記】 まずは登記の手続きの関係で、司法書士の先生から本人確認があります。その際には、法務局での手続きに必要な委任状にもサインをいただきます。 【融資実行】 資料が全て揃えば、融資の実行となります。 物件の残代金、管理費・固定資産税の清算金・登記費用・仲介手数料などを振込伝票に記入していきます。銀行によっては、アプリでの入力になります。 この際、金額など間違いがないか再度確認が必要です。確認が終わると、通帳と一緒に銀行に提出します。 そこから30分～1時間程度待ち時間があり、その後融資が実行されます。融資が完了しますと、口座にドーン！と住宅ローンの金額が下りてきており、その次に残代金のお支払い、固都税・管理修繕金の清算金のお支払い、仲介手数料のお支払い、登記費用のお支払いと、通帳に引き出し履歴が出てまいります。 上記をご確認いただき、間違いがなければ手続きが完了となります。 【カギのお引渡し】 各領収書を受領して、お金の手続きが終われば、いよいよカギのお引き渡しとなります。そちらとあわせて、所有者変更届けや、管理費等の振込手続きなど購入したマンションに提出が必要な書類を渡されます。この書類については速やかに提出が必要なため、可能であればその日の午後などにマンション管理事務所に提出をして頂くこともあります。所有者変更届けをマンション側に受理していただいてからでないと、リノベーション工事の「工事申請書」を提出出来ない場合が多いので、注意が必要です。 仕様決め3回目 決済引き渡しも終わり、カギも預かれる状態となればリノベーションの仕様決めも大詰めとなってきます。この時期には壁紙や床、タイルの種類、造作家具のおさまりなど、最終のディテールを決めていく大切な時期です！仕上がりを楽しみにラストスパート頑張ってください！ 工事申請提出 所有者変更届の受理をマンション側からいただければ、工事申請書を理事会に提出することができます。この際、工事の期間や仕様（間取り・設備仕様・床の材質など）を書面にて提出し、マンション理事会に許可をいただきます。 こちらの申請については、1週間で受理していただけるマンションもあれば、申請から1ヵ月後に工事許可がおりる厳しいマンションもあります。申請期日にも注意しながら、最終のお引越し日をイメージしていきましょう。 仕様決め（最終） 工事申請が受理されましたら、いよいよ工事スタートとなります。 最終の仕様決めでは、工事の仕様を全て確定し図面とあわせて内装材などの仕様書も作成していきます。図面と仕様書を元に工事を進めていきますので、希望内容と相違がないか確認していただく必要があります。 工事近隣挨拶まわり 工事着工の1週間程度前、担当者から近隣にお住まいの方に「着工前のご挨拶」に伺わせていただきます。工事期間中ご迷惑をおかけします、というご挨拶とともに粗品をお渡ししています。 次回はいよいよ「工事着工」についてのお話になります。 どのようにして工事が進んでいくのか、解体からお引渡しまで分かりやすく解説いたします。 >
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団体信用生命保険 ～自分が亡くなった時家族にローンは残る？～
ローンを借りた後に万が一のことがあった場合はどうなるの？ 家の購入を検討し始めた方がまず一番に気になるのがローンの事ですよね。 多くの方がローンを利用して家を購入しますが『こんな大金をローンして、もし自分が死んでしまったら家族にこのローンが残ってしまうのだろうか…？』と不安を抱く方も多いと思います。 今回のコラムではこの不安について解説していきます。 【団体信用生命保険】とは？ まず、ローンを借りるには色々な審査や条件をクリアしなければなりません。 そのうちの一つに【団体信用生命保険】に入れるか？という審査があります。 この【団体信用生命保険】とは、ローンが残っている状態で万が一亡くなった場合でも、ローンの残債分の保険金がおりて、その保険金で銀行はローンを完済してくれるというものですので、家もそのままに、ローンも残る事なく家族を守る事が出来るとても重要な保険になります。 これが前述した不安に対応する保険になるのです。 誰でも簡単に入れるの？ では、誰でも簡単に入れるかというと、そこは生命保険なので、まず現在健康であることが大前提になります。 告知書の内容に対して『はい』と『いいえ』で回答していきますが、主な内容は ・3年以内に病気やケガで入院・手術をしていないか？ ・現在飲んでいる薬がないか？ というものです。もちろんなければそれで大丈夫です。 しかし、この質問に当てはまる箇所がある場合は詳しくその説明をする必要があります。 もし虚偽記載があると、実際に保険が必要になった場合に保険が支払われないケースはありますので、正確に記載する必要があります。 団体信用生命保険に入れなかったら？ 万が一、一般の団体信用生命保険に入れなかった場合でも、保険料が少し高くなりますが、ワイド団信という商品があります。 こちらは許容範囲を広げた団体信用生命となり、一般団信がダメだった場合でもワイド団信で挑戦する事で、承認が得られるケースがあります。 不安がある場合はまず団体信用生命から審査をしていくのも一つの方法です。 また、銀行によって引き受け保険会社が違い、○○銀行ではダメだったけど、××銀行では大丈夫だったというケースもあります。団体信用生命で懸念要素がある場合は、引き受け保険会社が違う銀行をいくつか当たってみるのも方法です。 その他、団体信用生命にはオプションもあり、今若い方は特に多く入って頂いている【ガン団信】や3代疾病に対応する団信・８大疾病に対応する団信など、保険の種類もオプションの費用も銀行によってそれぞれ違いますので、まずはお気軽にご相談ください。 >
START UP
- 物件を探しはじめる前に -
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1- 自己分析 -
住む場所を決めるにはまずは、自分自身やご家族の価値観を認識しましょう。FUN HOME不動産オリジナルの自己分析シートをご用意しましたので、みなさんで物件購入する際のこだわりを確認してみましょう。
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2- ビジョン -
将来の生活を考える事から家の購入準備は始まります。未来を見据えて楽しい生活の実現に向けて希望をかきだしましょう。不動産に関係の無い事でも大丈夫。いつか叶えたい事などもどんどん想像してみてください。
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3- ポジショニング -
自分の希望と将来を考えた後は、可能性をみていきましょう。予算と希望のバランスをとりながら地域を絞っていきます。
FUN HOMEでは自社のデータから条件と価格の比較表を各地域別でご用意しています。
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EVENT/SEMINAR
- イベント／セミナー -
街の不動産業者にはない、FUN HOME不動産ならではのイベントをご用意、体験型や勉強会など、お金の事から中古物件のデメリットまで、気になるイベントが見つかれば、是非ご参加ください。
RESERVE
- ご予約 -
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KYOTO 2024.11.21 thu - 2024.11.30 sat
京都市に住もう！物件探し相談会
京都市内でリノベーション向きマンション物件をお探し方へ。FUN-HOMEでは物件探しの段階から、リノベーションについても相談できます。【こんな方は特におススメ】「京都市内でリノベーション向き物件を探している」「気になる物件はあるけど、リノベーションには向いているの？」「リノベーションのイメージがなか
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KOBE/NISHINOMIYA 2024.11.21 thu - 2024.11.22 fri
資金計画から始める物件探し相談会
家の購入やリフォームを検討している方が心配されるのは、やはり費用のことでしょう。FUNHOME不動産は、物件探しからリフォームといった住まいに関することはもちろん、将来を見据えたマネープランまで、さまざまな専門家がチームとなってあなたを支えます。【相談会内容】「物件探しを始めてみたけれど、そもそも諸
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KOBE/NISHINOMIYA 2024.11.21 thu - 2024.11.22 fri
リノベーション完成見学会 ＠神戸市
これから中古マンションを購入してリノベーションをお考えの方に、弊社でも物件探しのお手伝い致します。購入にかかわる「物件探し」「リノベーション」「資金計画」などのプロセスをワンストップでご提案が可能。実際にリフォーム後のお部屋を見ながら、リアルなリノベーションの解説が聞けイメージも広がります。是非この
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OSAKA/SUITa 2024.12.02 mon - 2024.12.14 sat
大阪市に住もう！物件探し相談会
大阪市内でリノベーション向きマンション物件をお探し方へ。FUN-HOMEでは物件探しの段階から、リノベーションについても相談できます。【こんな方は特におススメ】「大阪市内でリノベーション向き物件を探している」「気になる物件はあるけど、リノベーションには向いているの？」「リノベーションのイメージがなか
Q & A
- よくあるご質問 -
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なぜ年収をきかれるの？
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なぜ勤続年数を聞かれるの？
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住宅ローンの審査には、
どのようなものが必要ですか？ -
銀行はどうやって決めるの？
年収を聞くのは、ご希望される物件条件等の相場観と融資可能額とのバランスを確認したいので不動産会社はよく年収を聞きます。実際に金融機関へ審査をかける際には必ず収入を記入する必要があります。
銀行によっては融資を判断する上で条件を明記している銀行もあります。その中に勤続年数、年収、業種などによって審査が行われます。一定期間の勤続年数がある事が、金融機関からも融資をする上で安心材料になっているのは事実です。
審査に必要な物は、個人証明書（運転免許証やパスポートなど）、健康保険証、直近の源泉徴収（個人事業主や会社役員の方は直近３年間の収支報告）があれば、金融機関への審査が可能です。詳しくは弊社までお問合せください。
お客様の属性や購入される物件によって融資先を選定してまいります。古い物件でも融資可能な銀行や、個人事業主の方にも率先して融資される銀行もあります。最近はネット銀行なども多く販売されていますので、合わせて比較させて頂く事も大丈夫です。
